아파트값 잡는다고 잡힐까? 그리고 정말 집값 떨어지면?

현정권 들어서 줄기차게 부동산 투기로 돈벌생각 하지마라!

 

아파트 갭투자는 이제 끝이다!

 

투기 과열 무조건 잡는다 등등..  하루가 멀다하고 집값 잡는다고 다양한 규제 정책을 내놓았다...

 

 

 

그결과 집값이 떨어졌다는 등.. 역전세 대란이란이나 깡통전세와 같은 말들도 심상찮게 나왔다.

 

오늘 아침 뉴스에 헤드라인에 나온 뉴스를 잠깐 보자.

 

 

정부, '수도권 로또' 하남 포웰시티도 위장전입 조사

 

 

 

 

국토부는 지난 3일 1순위에서 5만5천여명이 청약한 하남 감일지구 포웰시티에 대한 위장전입 직권조사를 진행할

예정이라고 15일 밝혔다

강남구 개포동 '디에치자이 개포'에서 시작된 위장전입 조사가 비투기과열지구로 넘어갔다....

포웰시티는 하남 감일 공공주택지구에서 분양한 민영 아파트로 시세차익이 크다는 소문이 돌며 총 2천96가구

(특별공급 제외) 분양에 5만5천110명이 신청하는 등 청약자가 폭주

- 강남권에서 분양된 9억원 초과 아파트와 달리 중도금 대출이능해 실수요자뿐만 아니라

   시세차익을 노린 투기세력이 개입했다는 소문이 .

 

 

- 이 아파트 당첨자의 청약가점은 평균 50∼70점대로 높았고, 3명의 만점(84점)자도 나왔다.

- 국토부는 이에 따라 이 아파트의 계약이 시작되는 이달 23일부터 지자체 공무원들과 함께 견본주택에 나와 당첨자 및

   계약자들의 위장전입 여부를 조사할 예정이다.

- 위장전입 등 불법 청약이 의심되는 자는 검찰 권한의 지위를 받은 특별사법경찰(특사경)에 의뢰해 추가 조사를 진행한다.

- 국토부는 현재 3, 4월 초에 분양한 강남 디에이치자이 개포와 논현 아이파크, 과천위버필드, 마포 프레스티지 자이, 당산 아이파크 등 5곳에 대해 위장전입 조사를 벌이고 있는데 최근 이들 단지가 최근 예비당첨자까지 계약이 마무리됐음에도 아직 일반 1순위 당첨·계약자 중 위장전입 의심자에 대한 경찰 조사 결과가 나오지 않고 있다.

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투기규제 약발 안 먹히는 대구 수성구…아파트값 강세 지속

2018년 5월15일 한국감정원 주택가격동향조사에 따르면 지난해 12월 4일 기준 수성구 매매가격 지수

변동률은 5월 7일 현재 4.1%에 이른다

수성구는 지난해 9월 투기과열지구로 지정돼 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 40%로 적용받는다.

2017년 9월에 투기과열지구로 지정되었다는데... 실거래가격을 확인해보면... 2018년 1분기에만 4000만원 이상 가까이

오른 것을 알수 있다. 

물론 아래 내용은 대구시 수성구에서 제일 잘나가는 수성구 범어동 레미안이라는 프리미엄을 갖고는 있지만...

여러가지 이유중에  수성구는 학군이 좋아서(?) 오른다고 한다..

이외에도 정부의 규제속에 전세값이 상승이 멈췄다는 이야기도 있고 집값이 하락했다는 이야기도 있다.

그리고 슬슬 집값이 폭망했다는 수도권이외의 지역이야기도 나오고 있다.

요즘들어 투자와 투기의 차이에 대해서 정부의 기준이 무엇인지.. 잘 모르겠다. 

한가지 확실한건 자본주의에서는 투기건 투자건 그 책임은 자신이 지는 것이라는 것! 

그리고 지금 이 상황에서 집값이 한 10% 떨어지면 가장 좋아할 사람은 누구일까?

금융기관이나 은행에서 좋아할까? 집을 살 사람들이 좋아할까?

전세값이 50% 떨어지면 전세를 구하는 사람들이 좋아 할 것이다.. 그런데... 그 돈 아껴서 어디다 쓸까?

정말 정부에서 예상한대로 선순환의 마중말이 될까?

역사적으로 자본주의라는 경제체제에서는 집값과 전세값은 한배를 타고 있다

그리고 부동산 경기가  폭락하고 나서 경기가 흥한 사례는 내가 알기로는 없다.

 

참고로 투기과열지구에 대한 정부의 정책방향을 소개해 본다.

 

Ⅰ

투기과열지구(주택법 제63조제2항)

 

□ 지정절차

 

ㅇ 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제

 

□ 지정요건(주택법 제63조제2항)

 

ㅇ 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 아래 기준을 충족하는 곳

 

ㅇ 세부요건(주택법 시행규칙 제25조)

 

- 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 이하 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳

 

- 주택의 분양계획이 지난 달보다 30퍼센트 이상 감소하였거나, 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난 해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳

 

- 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 각목의 어느 하나 해당하는 경우

 

․ 시․도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우

․ 시․도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우

․ 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우

Ⅱ

투기지역(소득세법 104조의2)

 

□ 지정요건 : [①+②] 또는 [①+③]을 충족하는 경우

 

①직전월 가격상승률 > 전국소비자물가상승률×130%

②직전 2개월 평균 가격상승률 > 직전 2개월 평균 전국가격상승률×130%

③직전 1년간 가격상승률 > 직전 3년간 연평균 전국가격상승률

 

ㅇ 위 요건 충족지역으로서 당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우

 

□ 지정절차

 

ㅇ 국토교통부장관의 지정 요청에 따라 기획재정부 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 기획재정부장관이 지정

 

Ⅲ

조정대상지역(주택법, 주택공급규칙 별표)

 

☐ 선정기준

 

ㅇ 투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용하여 과열이 발생하였거나, 발생할 우려가 있는 지역을 선정

 

△ 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률 등과 관련하여 다음 정량요건의 어느 하나에 해당하는 지역 중 청약과열이 발생하였거나, 청약과열 우려가 있는 지역   - 1) 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역   - 2) 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 (투기과열지구 준용)   - 3) 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 어느 하나에 해당하는 곳 (투기과열지구 준용)   * ① 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하, ②시․도별 자가주택비율이 전국 평균 이하

참고 1

조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 지정효과 비교

	조정대상지역	투기과열지구	투기지역
기존	▪청약1순위 자격제한 -5년내 당첨사실이 있는 자의 세대에 속한 자 -세대주가 아닌 자, 2주택 이상 소유 세대에 속한 자   ▪민영주택 재당첨 제한   ▪재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)		▪양도세 가산세율 적용 -1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율 +10%p       ▪주담대 만기연장 제한       ▪기업자금대출 제한       ▪농어촌주택취득특례배제 -농어촌주택도 양도세 주택수 산정 시 포함
	▪전매제한 -소유권이전등기시(서울,과천·광명) /1년6개월(성남)   ▪단기 투자수요 관리 -중도금대출보증발급요건 강화, 2순위 신청시 청약통장 필요, 1순위 청약일정 분리   ▪LTV, DTI 10%p 하향(투기과열지구·투기지역外)	▪전매제한 -소유권이전등기시   ▪재건축 조합원 지위양도 금지(조합설립인가 후)   ▪민간택지 분양가상한제 적용 주택의 분양가 공시
신규 추가   또는   효과 강화   (8.2 대책)	▪청약1순위 자격요건 강화 -청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상   ▪가점제 적용 확대(조정대상지역 75%, 투기과열지구 100%)   ▪오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선분양 적용(20%)		▪주담대 건수 제한 -차주당1건 → 세대당1건
	▪양도세 가산세율 적용 -2주택자 +10%p -3주택자 이상 +20%p   ▪다주택자 장기보유특별공제 적용 배제   ▪1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화   -2년 이상 거주요건 추가   ▪분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용	▪재개발·재건축규제정비 -재개발 등 조합원 분양권 전매제한(소유권이전등기시)   -정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한(5년)   -재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화   ▪거래 시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무화   -거래가액 3억원 이상 주택
		▪LTV·DTI 40% 적용(주담대1건 이상 보유세대 30%, 실수요자 50%)
적용 지역	40개 지역   서울(전역, 25개구), 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군), 세종	27개 지역   서울(전역, 25개구), 경기(과천), 세종	12개 지역   서울(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서), 세종

참고 2

지역별 적용 효과

 

1. (투기과열지구와 투기지역이 아닌) 조정대상지역

지 역	달라지는 점
경기 6개시 (성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄2) + 부산 7개구 (해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진)	전국 적용효과 + 기존 조정대상지역 지정 효과 +
	세제	▪다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제 ▪1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화(거주요건 추가) ▪분양권 전매시 양도소득세 강화(50%)
	청약	▪1순위 자격 요건 강화(+투기과열지구) ▪가점제 적용 확대(+투기과열지구)
	기타	▪오피스텔 전매제한(소유권 이전등기시) 및 지역 거주자 우선 분양(+투기과열지구)

2. (투기지역이 아닌) 조정대상지역 & 투기과열지구

지 역	달라지는 점
서울 14개구 (구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진)     + 과천시	전국 적용효과 + 조정대상지역 지정 효과 + 기존 투기과열지구 지정효과 +
	금융	▪LTV, DTI 40% 적용(+투기지역)1세대 1건 이상 주담대 가구는 LTV, DTI 30% 적용
	정비 사업	▪재개발 등 조합원 분양권 전매 제한 ▪정비사업 분양분(조합원+일반분양) 재당첨 제한 ▪재건축 조합원 지위 양도제한 강화
	기타	▪자금조달계획 선정 의무화

3. 조정대상지역 & 투기과열지구 & 투기지역 모두 해당

지 역	달라지는 점
서울 11개구 (강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)   + 세종시	전국 적용효과 + 조정대상지역 지정 효과 + 투기과열지구 지정효과 +
	금융	▪주택담보대출 제한 강화(세대당 1건)